Vor dem Hauskauf: Sanierungskosten richtig einschätzen

Bestandsimmobilien sind bei ähnlicher Größe und Lage oft preiswerter als ein Neubau. Wer mit dem Gedanken spielt, sich ein Haus zu kaufen, sollte aber genau hinschauen: Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen meist noch Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten hinzu. Und diese können je nach Zustand der Immobilie recht hoch ausfallen. Diese Tipps helfen beim Abschätzen der Sanierungskosten.

Ein frischer Anstrich, ein neuer Bodenbelag und schon kann man einziehen: So einfach ist es in der Praxis meist nicht. Oft kommen auf Hauskäufer aufwendige Sanierungsarbeiten zu, die zu den Gesamtkosten hinzugerechnet werden müssen. Vor allem ältere Gebäude, in die bisher nur wenig investiert wurde, haben einen hohen Sanierungsbedarf.

Sanierungsbedarf erkennen

Damit die Sanierung kein Fass ohne Boden wird, sollten Kaufwillige die Immobilie bereits bei der ersten Besichtigung gründlich unter die Lupe nehmen und sich einen Überblick über den Ist-Zustand verschaffen. Es gibt einige Schwachstellen und Mängel, die auch Laien schnell erkennen können:

• Bei Rissen im Putz und Mauerwerk handelt es sich oft um harmlose Setzungsschäden. Es können sich aber auch ernstere Probleme wie Gebäudeabsenkungen oder Fundamentschäden dahinter verbergen. Bröckeln die Fugen und/oder platzt der Putz ab, ist meist Feuchtigkeit im Spiel. Hat sich im Innern bereits Schimmel gebildet, muss das Mauerwerk trockengelegt werden.
• Kalkablagerungen an Wasserhähnen und sichtbar alte Armaturen weisen auf ein veraltetes Wasserleitungssystem hin. In manchen Altbauten fließt das Wasser noch durch Bleirohre. Diese müssen zwingend ausgetauscht werden, da sie Gesundheitsrisiken bergen.
• Schraubsicherungen und alte Zähleranlagen – zu erkennen an der schwarzen Farbe –, deuten auf eine veraltete Elektroinstallation hin, deren Sicherheit nicht mehr gegeben ist. Kaufinteressenten sollten zudem die Steckdosen und Auslässe zählen. Viele Altbauten haben davon zu wenig.
• Sind Dachrinnen und Dachziegel undicht oder fehlen? Dann könnte Feuchtigkeit in das Dach oder ins Mauerwerk eingedrungen sein. Sichtbare Zeichen sind Schimmelbefall oder Fäulnis. Vorsicht ist auch bei Schädlingsbefall geboten.
• Verfärbungen an den Kellerwänden und ein muffiger Geruch sind Anzeichen für Feuchtigkeit in Wänden oder Boden. Art und Umfang der Sanierungsarbeiten hängen von der geplanten Nutzung der Kellerräume ab.

Um die Sanierungskosten abschätzen zu können, helfen zudem folgende Fragen:

• Wann wurde das Haus gebaut? Das Baujahr lässt Rückschlüsse auf die Bauweise und die verwendeten Baustoffe zu. So sind die Wände von Häusern aus den 50er-Jahren aufgrund der Materialknappheit recht dünn.
• Wann wurde die letzte Sanierung durchgeführt?
• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Wie hoch ist der Energieverbrauch der Immobilie? Am besten lassen sich Kaufinteressenten gleich den Energieausweis zeigen.

Sanierungspflichten beim Hauskauf

Die meisten Sanierungsmaßnahmen sind freiwillig und lassen sich zu einem beliebigen Zeitpunkt umsetzen. Es gibt für Käufer aber auch Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dazu gehören:

• die nachträgliche Dämmung der obersten Geschossdecke oder Dachdämmung
• die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen
• der Austausch von Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind (ausgenommen Brennwert- und Niedertemperaturkessel)

Sachverständigen hinzuziehen

Stimmt der erste Eindruck, dann empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen einzubeziehen – und zwar am besten noch vor dem Kauf der Immobilie. Der Experte weiß, worauf er schauen muss und kann sowohl den Sanierungsbedarf als auch Risiken besser einschätzen. Es empfiehlt sich, das Haus vorab auch auf Schadstoffe prüfen zu lassen: Gerade Fertighäuser aus den 70er- und 80er-Jahren können mit Asbest, Formaldehyd, Lindan oder PCB belastet sein. Die Schadstoffbeseitigung ist aufwendig und teuer, unter Umständen kann ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher sein. Ein Wert- und Sanierungsgutachten gibt Aufschluss über die entstehenden Sanierungskosten. Das Gutachten selbst schlägt mit etwa 500 € zu Buche.

Welche Kosten kommen auf Hausbesitzer zu?

Wie viel die Sanierung des Hauses letztendlich kostet, hängt vom Alter, der Größe und der Instandhaltung der Immobilie, dem Umfang der Sanierungsarbeiten sowie den verwendeten Materialien ab.

Folgende Richtwerte helfen Kaufinteressenten bei der Kalkulation:

Für die Komplettsanierung eines Hauses muss man mit etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Eine Teilsanierung ist meist günstiger. Die Sanierungskosten sollten besser zu hoch als zu niedrig angesetzt werden. Trägt die Sanierung zur Verbesserung der der Energieeffizienz bei, dann ist eine Förderung über die KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) möglich.

Town & Country Haus – zuverlässiger Partner für Neubau und Sanierung

Als Faustregel gilt: Eine Sanierung lohnt sich dann, wenn die Kosten weniger als 75 Prozent eines Neubaus betragen. Egal, wie sich Kaufinteressenten entscheiden: Mit Town & Country Haus haben sie einen starken Partner an ihrer Seite, der sie auf dem Weg in die eigenen vier Wände begleitet. Der Rundum-Service beginnt bereits bei der Finanzierungsplanung. Auf Wunsch hilft der bankenunabhängige Finanzierungsservice bei der Auswahl der Finanzierung und der Fördermöglichkeiten. Einzigartig in der Branche ist das Schutzbrief-Konzept, das Bauherren und Sanierer vor, während und nach der Bauphase absichert.